转载一篇关于楼盘“成本清单” 曝光高房价内幕 政府是大赢家
[ 2009-10-27 21:04:33 | 作者: cj62 ]
上次有个论坛“左派人士”大肆批判房地产商推高房价，很搞笑，不知道他怎么分析出来的。不可否认，房产商有一定因素。本来花了很长时间写了近几年自己经历的几个楼盘相关成本以及营销等的文章，但后来想想自己公司在业界有点知名度，怕被影响不好被人肉只好作罢，今天刚好在SOHU看到这个报告，其实这也不算什么，比这个严重的多的是，还有没有提起房产开发过程中无孔不入的腐败成本。转载下当作观点。
一份楼盘“成本清单”揭秘高房价利益链
●“政府可以说是房地产最大的赢家”
●开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”
●“银行是吃了买房人再吃卖房人”
●推高房价——“媒体非常有用”
在记者的要求下，南昌红谷置业投资有限公司总经理汪斌为记者提供了一份其开发的楼产项目“地中海阳光”的成本清单。从这份清单可以粗略地发现，房价的构成中，存在多个利益体，其中，开发商、地方政府、银行、媒体算得上是前四大，他们形成一条“泡沫”制造链，从拍卖土地价高者得、虚假宣传误导消费、囤积居奇哄抬房价、高息放贷加重成本等方面，将房价不断推高，以攫取更大价值。
住宅楼盘“地中海阳光”位于南昌市红谷滩新区，目前其市场销售的均价是每平方米约4720元。这份清单显示，“地中海阳光”每平方米建筑面积商品住宅成本是3946.61元。
在3946.61元/平方米的成本价中，土地使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米，前期工程费是95.37元/平方米；房屋开发费每平方米1828.23元；管理费94.82元/平方米；财务费170.48元/平方米；销售费用(90%为媒体费用)160元/平方米；其他费用201.1元/平方米；税费695元/平方米。
汪斌认为，这份“成本清单”说明，政府在从房价收益中“赚了一大把”。汪斌为记者“清算”了政府从中的收益：一是土地权使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米；二是前期工程费中的“可行性研究费”2元/平方米；三是房屋开发费的8.33%即152元；四是管理费中涉及政府的达50%即47.41元；五是税费695元/平方米。几项合计约1600元/平方米，超过了房价的1/3。此外，政府还要从购房人手中收取税费和房屋维修基金等费用。“政府可以说是房地产最大的赢家。”汪斌说。
从这份成本清单也可以看出，开发商是利润的第二大主体。“即便是中部地区的城市，一个项目赚1000万元的纯利润也很常见”，南昌市一名开发商坦言，“现在的开发商是历史上最厉害的一个商人群体。我们赚取的利润是普通人难以想象的，当然有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的。”
房价“成本清单”显示出银行在房地产市场投资中获得了颇丰的效益，其每平方米收益在170元。汪斌给记者算了一笔账，如果是购买一套100万元的房子，从银行获得商业贷款60万元，30年还清，按照现在实行的7折优惠利息，偿还给银行的利息也要10几万元。
江苏省长发都市房地产开发公司董事长周力明说，银行是吃了买房人再吃卖房人。近10年来，房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块，主要是贷款利息远远高于其他行业贷款，一般也要达到百分之十几。
记者采访发现，房价“成本清单”中媒体花费占据一席之地，在房价背后的利益链中，媒体作用巨大。汪斌坦言，就“地中海阳光”这个楼盘，目前每平方米160元的推广费用中，有90%给了媒体。行业内，基本上是成本价的3%至5%要投放至媒体。
一位熟悉媒体运作的人告诉记者，一些市场化媒体在推高房价过程中负有不可推卸的责任。近年来，房地产广告几乎在都市类媒体的广告收入中占了1/3，从几百万到几千万不等。
媒体在获取大笔广告费用的同时，也承担了为楼盘销售造势的“义务”，炮制出诸如某楼盘“供不应求”“消费者连夜排队买房”等“新闻”，欺诈群众。仅南昌红谷置业投资有限公司一家为例，今年该公司销售收入约8个多亿，其中，广告费用就达一两千万元。汪斌坦言：“媒体非常有用。”
“现在看起来政府有钱，日子好过，问题是和大众想法完全违背，是走不远的”。江苏银监局局长于学军认为，地方政府不能把经济发展的“宝”压在房地产市场上，否则，政府在立场和利益上，就会和房地产商趋同化，和老百姓相背离。任何商人都是惟利是图的，关键是政府如果在趋利中与其成为“合伙人”，对社会的危害是很大的，因为政府有很多的资源和手段发挥作用。政府本来是公共服务的，如果偏离了此角色，危害很大。
有关业内人士及专家分析，房价暴涨中政府负有不可推卸的责任。地方政府对于“经营城市”“出售土地”的兴趣和冲动，为房地产与地方政府的结盟提供了可能。一些地方政府官员在土地征用、地皮出让、工程项目中的腐败行为，更成为这种联盟关系的粘合剂。
楼盘“成本清单”惊曝高房价内幕
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一份楼盘“成本清单”揭秘高房价利益链
●“政府可以说是房地产最大的赢家”
●开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”
●“银行是吃了买房人再吃卖房人”
●推高房价——“媒体非常有用”
在记者的要求下，南昌红谷置业投资有限公司总经理汪斌为记者提供了一份其开发的楼产项目“地中海阳光”的成本清单。从这份清单可以粗略地发现，房价的构成中，存在多个利益体，其中，开发商、地方政府、银行、媒体算得上是前四大，他们形成一条“泡沫”制造链，从拍卖土地价高者得、虚假宣传误导消费、囤积居奇哄抬房价、高息放贷加重成本等方面，将房价不断推高，以攫取更大价值。
住宅楼盘“地中海阳光”位于南昌市红谷滩新区，目前其市场销售的均价是每平方米约4720元。这份清单显示，“地中海阳光”每平方米建筑面积商品住宅成本是3946.61元。
在3946.61元/平方米的成本价中，土地使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米，前期工程费是95.37元/平方米；房屋开发费每平方米1828.23元；管理费94.82元/平方米；财务费170.48元/平方米；销售费用(90%为媒体费用)160元/平方米；其他费用201.1元/平方米；税费695元/平方米。
汪斌认为，这份“成本清单”说明，政府在从房价收益中“赚了一大把”。汪斌为记者“清算”了政府从中的收益：一是土地权使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米；二是前期工程费中的“可行性研究费”2元/平方米；三是房屋开发费的8.33%即152元；四是管理费中涉及政府的达50%即47.41元；五是税费695元/平方米。几项合计约1600元/平方米，超过了房价的1/3。此外，政府还要从购房人手中收取税费和房屋维修基金等费用。“政府可以说是房地产最大的赢家。”汪斌说。
从这份成本清单也可以看出，开发商是利润的第二大主体。“即便是中部地区的城市，一个项目赚1000万元的纯利润也很常见”，南昌市一名开发商坦言，“现在的开发商是历史上最厉害的一个商人群体。我们赚取的利润是普通人难以想象的，当然有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的。”
房价“成本清单”显示出银行在房地产市场投资中获得了颇丰的效益，其每平方米收益在170元。汪斌给记者算了一笔账，如果是购买一套100万元的房子，从银行获得商业贷款60万元，30年还清，按照现在实行的7折优惠利息，偿还给银行的利息也要10几万元。
江苏省长发都市房地产开发公司董事长周力明说，银行是吃了买房人再吃卖房人。近10年来，房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块，主要是贷款利息远远高于其他行业贷款，一般也要达到百分之十几。
记者采访发现，房价“成本清单”中媒体花费占据一席之地，在房价背后的利益链中，媒体作用巨大。汪斌坦言，就“地中海阳光”这个楼盘，目前每平方米160元的推广费用中，有90%给了媒体。行业内，基本上是成本价的3%至5%要投放至媒体。
一位熟悉媒体运作的人告诉记者，一些市场化媒体在推高房价过程中负有不可推卸的责任。近年来，房地产广告几乎在都市类媒体的广告收入中占了1/3，从几百万到几千万不等。
媒体在获取大笔广告费用的同时，也承担了为楼盘销售造势的“义务”，炮制出诸如某楼盘“供不应求”“消费者连夜排队买房”等“新闻”，欺诈群众。仅南昌红谷置业投资有限公司一家为例，今年该公司销售收入约8个多亿，其中，广告费用就达一两千万元。汪斌坦言：“媒体非常有用。”
“现在看起来政府有钱，日子好过，问题是和大众想法完全违背，是走不远的”。江苏银监局局长于学军认为，地方政府不能把经济发展的“宝”压在房地产市场上，否则，政府在立场和利益上，就会和房地产商趋同化，和老百姓相背离。任何商人都是惟利是图的，关键是政府如果在趋利中与其成为“合伙人”，对社会的危害是很大的，因为政府有很多的资源和手段发挥作用。政府本来是公共服务的，如果偏离了此角色，危害很大。
有关业内人士及专家分析，房价暴涨中政府负有不可推卸的责任。地方政府对于“经营城市”“出售土地”的兴趣和冲动，为房地产与地方政府的结盟提供了可能。一些地方政府官员在土地征用、地皮出让、工程项目中的腐败行为，更成为这种联盟关系的粘合剂。
楼盘“成本清单”惊曝高房价内幕
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中国共产党八十八岁生日反思
[ 2009-08-27 23:23:00 | 作者: cj62 ]
今年7月1日，中国共产党88岁。88岁被民间称为“米寿”，因为“米”字拆开后是“八十八”。身为农业大国的中国，“米”字寿似乎亦蕴含着生活中的“足食”。中国共产党领导下的中国，确实解决了13亿人的吃、穿等基本温饱问题，经济发展取得长足进步。但近年来，中国社会在温饱之外的问题上，却呈现出越来越尖锐的现实，使之进入“矛盾凸现期”。在全国范围内，一年超过10万件的群体事件，令得中共在为自己庆生的时候，特别是将于10月1日隆重纪念中华人民共和国建国60周年之际，系统整治及反思处理一系列迫在眉睫的政治与民生问题，便显得刻不容缓。
虽然88和60在中国都是吉利的数字，加之中国在全球金融危机后又被世界一致看好，正踌躇满志地迅速崛起于国际，似乎可以放心颐养天年。然而，风起云涌的国内现状，让中南海不可能高枕无忧。因为中共领导着中国政府，且管理着中国的一切，所以要切实解决国家的痼疾和百姓的诉求，中国共产党需要首先从自身入手加以有效改革。在此，我们不妨择几起今年以来发生的案件，从中认知中共自身寻求改革的必要性与紧迫性.
官僚体制存在严重缺陷
“邓玉娇杀官案”，从事洗浴业的民女自卫杀色官；“广东高官系列贪腐案”，广东政坛地震使三位副省级以上高官倒下；“替党说话还是替老百姓说话案”，郑州规划局副局长用这句话把党与民的对立公开化；“石首群体骚乱案”，因一位厨师的死亡导致数万百姓与警方暴力对峙五天；“最年轻市长遭质疑案”，清华大学毕业的29岁市长遭遇一系列质疑。
“邓玉娇杀官案”，从最初的官方认定故意杀人到最后宣判无罪释放，可以说是网民的力量使事态逆转。湖北省巴东县野三关镇政府的三个干部，酒后去该镇雄风宾馆梦想幻城消费时，强迫21岁的女服务员邓玉娇提供特殊服务，邓不干，在推搡中邓用水果刀刺死一人刺伤一人，事后主动报案。案件被媒体披露后，一片哗然。当地政府和警方认定邓故意杀人而非自卫，激起强烈公愤。人们怀疑地方政府“兔死狐悲”、“官官相护”，一些网民组成救援团前去相助，最终中央在保持稳定的需求下，责令地方政府使事态顺了民意。值得总结的是，整个事件的处理显得十分被动，完全被形势牵着走。地方政府试图孤注一掷，网民舆论穷追不舍，人们要求的是公开案件与公平处理，但未然。这期间，党与政府的形象受损，民众的不信任度增加，最后事件虽然被高压平息，但至今有些真相仍不了了之，因而百姓的余怨与余愤也未全消。
“广东高官系列贪腐案”，在一个月内广东政协主席、调到外省的原省委书记兼纪委书记、深圳市长纷纷落马，除让世人震惊外，更看出官场的群体腐败与盘根错节。最具讽刺意味的是，贪污数字巨大、人品道德败坏的许宗衡，却有着“清廉市长”的美誉，曾被称作低调黑马。在当深圳市长之初，他曾口口声声“清、明、勤、思”；今年4月的深圳市人大会上，许宗衡又誓言“不漂浮、不作秀、不忽悠”，并承诺“不留败笔、不留遗憾、不留骂名”，并表示历史和时间将是最好的检验尺度。这种“假面人”在官场颇具代表性，几乎每个被揪出的贪官都是“说一套做一套”，亦使百姓怀疑还没被揪出的官员恐怕也多是如此。据报道，有的官员初为官时确实清廉正派，但进入仕途染缸后，迅速变质为贪财享乐之人，这说明一个坏的制度能把好人变坏人。
中国的官僚体制存在严重的缺陷，已到了不得不改的地步，关键看能否绝然行动。民间不断呼吁的财产公示法案，却因官员这个强大势力集团的反对而迟迟无法出世，社会大众怎能服气信赖？
干群、警民、贫富之间的冲突
“替党说话还是替老百姓说话案”，缘起中央人民广播电台记者赴郑州调查采访河南郑州市须水镇西岗村原本被划拨为建设经济适用房的土地上被开发商建成联体别墅之事，记者在郑州市规划局信访接待日采访主管信访工作的副局长逯军时，他却反问记者：“你是准备替党说话，还是准备替老百姓说话？”
此事被报道后的第一天，网上搜索就高达100多万，跟贴增加不止。逯军有如说破皇帝新衣的小男孩，把一个长期存在的事实捅破了，这种“自己便是党”的权力心态，以前只能做不能说，党与民的对立在不经意间被逯军公开化。所以网民玩起黑色幽默，推举逯军为“2009最敢说实话的副局长”，并把此语推荐为“2009年流行语”。尽管逯军其后被免职查办，但他之名言对党的打击可谓深重，影响也可谓深远。
“石首群体骚乱案”，一个在石首永隆大酒店当厨师的青年讨薪中死亡，当地警方判定其跳楼自杀，但其家人不认可，因为盛传此酒店背后有官员入股，且以前也曾不明不白死人。当在群众闻讯后，怀着对政府和警方的不信任、对社会不公正的不满意，陆续加入支持死者家人的行列。因政府迟迟不公布民众要求的真相，且动用公安和武警抢尸，进一步给百姓造成试图掩盖真相的印象，遂演变成大规模官民对峙的暴力事件。
为借贵州瓮安之鉴，中央曾把全国县委书记和县公安局长专门集中到...
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虽然88和60在中国都是吉利的数字，加之中国在全球金融危机后又被世界一致看好，正踌躇满志地迅速崛起于国际，似乎可以放心颐养天年。然而，风起云涌的国内现状，让中南海不可能高枕无忧。因为中共领导着中国政府，且管理着中国的一切，所以要切实解决国家的痼疾和百姓的诉求，中国共产党需要首先从自身入手加以有效改革。在此，我们不妨择几起今年以来发生的案件，从中认知中共自身寻求改革的必要性与紧迫性.
官僚体制存在严重缺陷
“邓玉娇杀官案”，从事洗浴业的民女自卫杀色官；“广东高官系列贪腐案”，广东政坛地震使三位副省级以上高官倒下；“替党说话还是替老百姓说话案”，郑州规划局副局长用这句话把党与民的对立公开化；“石首群体骚乱案”，因一位厨师的死亡导致数万百姓与警方暴力对峙五天；“最年轻市长遭质疑案”，清华大学毕业的29岁市长遭遇一系列质疑。
“邓玉娇杀官案”，从最初的官方认定故意杀人到最后宣判无罪释放，可以说是网民的力量使事态逆转。湖北省巴东县野三关镇政府的三个干部，酒后去该镇雄风宾馆梦想幻城消费时，强迫21岁的女服务员邓玉娇提供特殊服务，邓不干，在推搡中邓用水果刀刺死一人刺伤一人，事后主动报案。案件被媒体披露后，一片哗然。当地政府和警方认定邓故意杀人而非自卫，激起强烈公愤。人们怀疑地方政府“兔死狐悲”、“官官相护”，一些网民组成救援团前去相助，最终中央在保持稳定的需求下，责令地方政府使事态顺了民意。值得总结的是，整个事件的处理显得十分被动，完全被形势牵着走。地方政府试图孤注一掷，网民舆论穷追不舍，人们要求的是公开案件与公平处理，但未然。这期间，党与政府的形象受损，民众的不信任度增加，最后事件虽然被高压平息，但至今有些真相仍不了了之，因而百姓的余怨与余愤也未全消。
“广东高官系列贪腐案”，在一个月内广东政协主席、调到外省的原省委书记兼纪委书记、深圳市长纷纷落马，除让世人震惊外，更看出官场的群体腐败与盘根错节。最具讽刺意味的是，贪污数字巨大、人品道德败坏的许宗衡，却有着“清廉市长”的美誉，曾被称作低调黑马。在当深圳市长之初，他曾口口声声“清、明、勤、思”；今年4月的深圳市人大会上，许宗衡又誓言“不漂浮、不作秀、不忽悠”，并承诺“不留败笔、不留遗憾、不留骂名”，并表示历史和时间将是最好的检验尺度。这种“假面人”在官场颇具代表性，几乎每个被揪出的贪官都是“说一套做一套”，亦使百姓怀疑还没被揪出的官员恐怕也多是如此。据报道，有的官员初为官时确实清廉正派，但进入仕途染缸后，迅速变质为贪财享乐之人，这说明一个坏的制度能把好人变坏人。
中国的官僚体制存在严重的缺陷，已到了不得不改的地步，关键看能否绝然行动。民间不断呼吁的财产公示法案，却因官员这个强大势力集团的反对而迟迟无法出世，社会大众怎能服气信赖？
干群、警民、贫富之间的冲突
“替党说话还是替老百姓说话案”，缘起中央人民广播电台记者赴郑州调查采访河南郑州市须水镇西岗村原本被划拨为建设经济适用房的土地上被开发商建成联体别墅之事，记者在郑州市规划局信访接待日采访主管信访工作的副局长逯军时，他却反问记者：“你是准备替党说话，还是准备替老百姓说话？”
此事被报道后的第一天，网上搜索就高达100多万，跟贴增加不止。逯军有如说破皇帝新衣的小男孩，把一个长期存在的事实捅破了，这种“自己便是党”的权力心态，以前只能做不能说，党与民的对立在不经意间被逯军公开化。所以网民玩起黑色幽默，推举逯军为“2009最敢说实话的副局长”，并把此语推荐为“2009年流行语”。尽管逯军其后被免职查办，但他之名言对党的打击可谓深重，影响也可谓深远。
“石首群体骚乱案”，一个在石首永隆大酒店当厨师的青年讨薪中死亡，当地警方判定其跳楼自杀，但其家人不认可，因为盛传此酒店背后有官员入股，且以前也曾不明不白死人。当在群众闻讯后，怀着对政府和警方的不信任、对社会不公正的不满意，陆续加入支持死者家人的行列。因政府迟迟不公布民众要求的真相，且动用公安和武警抢尸，进一步给百姓造成试图掩盖真相的印象，遂演变成大规模官民对峙的暴力事件。
为借贵州瓮安之鉴，中央曾把全国县委书记和县公安局长专门集中到...
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2008年中国、俄罗斯综合国力对比
[ 2009-07-24 15:18:59 | 作者: cj62 ]
2008年人口总量 中国13.22亿 俄罗斯1.42亿 相差9.31倍
国土面积 中国960万平方公里 俄罗斯1707.54万平方公里 相差1.78倍
2008年GDP总值 中国4.22万亿美元 俄罗斯1.78万亿美元 相差2.37倍
2008年外汇储备 中国1.95万亿美元 俄罗斯4508亿美元（12月） 相差4.33倍
2008年财政收入 中国8886亿美元 俄罗斯2854亿美元 相差3.11倍
2008年人均GDP 中国3315美元 俄罗斯11806美元 相差3.56倍
2008年高速公路里程 中国6.03万公里 俄罗斯（无） 相差——倍
2008年铁路里程 中国7.9万公里 俄罗斯8.7万公里 相差1.10倍
2008年发电量 中国34510亿度 俄罗斯10149亿度(2007数据）相差3.40倍
2008年钢铁产量 中国50091万吨 俄罗斯6851万吨 相差7.31倍
2008年汽车产量 中国938.05万辆 俄罗斯130万辆 相差7.22倍
2008年造船产量 中国2881万载重吨 俄罗斯116万载重吨 相差24.8倍
2008年航空产值 中国140亿美元（约）俄罗斯（待查） 相差——倍
2008年石油产量 中国1.89亿吨 俄罗斯4.88亿吨 相差2.58倍
2008年天然气产量 中国761亿立方米 俄罗斯6640亿立方米 相差8.73倍
2008年煤炭产量 中国27.16亿吨 俄罗斯3.26亿吨 相差8.33倍
2008年军费预算 中国572亿美元 俄罗斯368亿美元 相差1.55倍
军队规模 中国230万人 俄罗斯113万人 相差2.30倍
2008年粮食产量 中国5.25亿吨 俄罗斯1.081亿吨 相差4.86倍
2008年植物油产量 中国2500万吨 俄罗斯260万吨（2006）
2008年肉产量 中国7269万吨 俄罗斯767万吨（2004）
2008年蛋产量 中国2638万吨 俄罗斯355亿只（2004）
2008年奶产量 中国3940万吨 俄罗斯3220万吨（2004）
2008年糖产量 中国1448万吨 俄罗斯350万吨 相差4.14倍
2008年世界500强企业 中国43家 俄罗斯5家 相差8.60倍
2008年清廉指数 中国72位 俄罗斯147位
2008年人均寿命 中国72.5岁 俄罗斯66.7岁
国土面积 中国960万平方公里 俄罗斯1707.54万平方公里 相差1.78倍
2008年GDP总值 中国4.22万亿美元 俄罗斯1.78万亿美元 相差2.37倍
2008年外汇储备 中国1.95万亿美元 俄罗斯4508亿美元（12月） 相差4.33倍
2008年财政收入 中国8886亿美元 俄罗斯2854亿美元 相差3.11倍
2008年人均GDP 中国3315美元 俄罗斯11806美元 相差3.56倍
2008年高速公路里程 中国6.03万公里 俄罗斯（无） 相差——倍
2008年铁路里程 中国7.9万公里 俄罗斯8.7万公里 相差1.10倍
2008年发电量 中国34510亿度 俄罗斯10149亿度(2007数据）相差3.40倍
2008年钢铁产量 中国50091万吨 俄罗斯6851万吨 相差7.31倍
2008年汽车产量 中国938.05万辆 俄罗斯130万辆 相差7.22倍
2008年造船产量 中国2881万载重吨 俄罗斯116万载重吨 相差24.8倍
2008年航空产值 中国140亿美元（约）俄罗斯（待查） 相差——倍
2008年石油产量 中国1.89亿吨 俄罗斯4.88亿吨 相差2.58倍
2008年天然气产量 中国761亿立方米 俄罗斯6640亿立方米 相差8.73倍
2008年煤炭产量 中国27.16亿吨 俄罗斯3.26亿吨 相差8.33倍
2008年军费预算 中国572亿美元 俄罗斯368亿美元 相差1.55倍
军队规模 中国230万人 俄罗斯113万人 相差2.30倍
2008年粮食产量 中国5.25亿吨 俄罗斯1.081亿吨 相差4.86倍
2008年植物油产量 中国2500万吨 俄罗斯260万吨（2006）
2008年肉产量 中国7269万吨 俄罗斯767万吨（2004）
2008年蛋产量 中国2638万吨 俄罗斯355亿只（2004）
2008年奶产量 中国3940万吨 俄罗斯3220万吨（2004）
2008年糖产量 中国1448万吨 俄罗斯350万吨 相差4.14倍
2008年世界500强企业 中国43家 俄罗斯5家 相差8.60倍
2008年清廉指数 中国72位 俄罗斯147位
2008年人均寿命 中国72.5岁 俄罗斯66.7岁
中国和印度 各项指标比较。印度一心想要超中国，总的来说，印度跟中国差距跟中国和美国差距差不多。
股市总市值：中国3.21万亿美元 印度1.8万亿美元
股市总市值：中国3.21万亿美元 印度1.8万亿美元
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